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Indexmieten: Klare Verhältnisse bei der Mieterhöhung

Indexmieten: Klare Verhältnisse bei der Mieterhöhung

Private Vermieter scheuen oft vor Mieterhöhungen zurück - oft aus Angst vor Ärger. Mit Indexmieten lässt sich das vermeiden. Was man dabei beachten sollte.

Selma Schmitt

Viele private Vermieter scheuen vor Mieterhöhungen zurück, selbst wenn diese erlaubt sind. Vereinbart man mit dem Mieter eine Indexmiete, passiert eine Anpassung aber automatisch. Quelle: dpa

Ein Vermieter auf der Suche nach einem Mieter

Viele private Vermieter scheuen vor Mieterhöhungen zurück, selbst wenn diese erlaubt sind. Vereinbart man mit dem Mieter eine Indexmiete, passiert eine Anpassung aber automatisch.

Frankfurt Mieterhöhungen bescheren Mieterschutzorganisationen und Anwälten regen Zulauf. Denn die gesetzlichen Grundlagen sind komplex, und häufig kommt es zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Mit der sogenannten Indexmiete können sich beide Parteien diese Strapazen ersparen. Hier richtet sich die Miethöhe nämlich nicht nach einem Vergleichsmietspiegel oder kommunalem Recht, sondern schlicht nach dem aktuellen Preisniveau. Im gewerblichen Bereich sind solche Verträge seit Jahren gang und gäbe. Im Zuge der steigenden Inflation werden sie jetzt auch bei Privatvermietern immer populärer. Doch damit wirklich Streit und Ärger vermieden werden kann, sollte man einiges beachten. Die wichtigsten Fragen rund um die Indexmiete – und warum sowohl Mieter als auch Vermieter etwas davon haben.

Was versteht man unter einem Indexmietvertrag?

Eine Indexmiete koppelt die Höhe der Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Grundlage für die Berechnung ist der Verbraucherpreis-Index (VPI) des Statistischen Bundesamtes, der auch als Basis für die Inflationsrate dient. Für die Vertragspartner heißt das: Steigt der VPI, steigt auch die Kaltmiete, und das ist für beide Seiten leicht nachvollziehbar.

Gibt es eine feste Formel für Erhöhungen?

Alle Indexmietverträge funktionieren nach dem gleichen Prinzip: Der Vermieter oder die Vermieterin nimmt den neuen Index, dividiert ihn durch den alten und multipliziert diesen Beitrag mit 100. Anschließend zieht man vom Ergebnis 100 ab und erhält so die prozentuale Erhöhung der Miete. Für den absoluten Geldbetrag teilt man erneut durch 100 und multipliziert das Ergebnis mit der Höhe der Kaltmiete. Anders gesagt: Die Miete folgt der Inflation. Von Januar bis November dieses Jahres könnte ein Vermieter die Kaltmiete von 1.000 Euro zum Beispiel um 39,50 Euro erhöhen – denn die Preise stiegen um 3,95 Prozent:

Berechnungsformel:

(VPI (neu) : VPI (alt) x 100) - 100 = Prozentuale Erhöhung der Miete

Prozentuale Erhöhung der Miete : 100 x Kaltmiete = Mieterhöhung

Das funktioniert nicht nur in eine Richtung: „Bei einer entsprechenden Preisentwicklung wäre ebenso eine Mietsenkung möglich“, erklärt Lukas Siebenkotten, Präsident des Mieterschutzbundes. Ein Blick auf die VPI-Entwicklung seit 1991 zeigt aber, dass das bislang – zumindest auf Sicht eines ganzen Jahres – noch nie der Fall war.

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Die Höhe der Inflation variiert von Monat zu Monat, das heißt aber nicht, dass auch die Miete immer mitsteigen darf. Viele Verträge sehen einen Schwellenwert für die Erhöhung vor. Die Miete wird also zum Beispiel erst angepasst, sobald die jährliche Teuerung die Schwelle von fünf Prozent überschreitet. „Außerdem muss die bisherige Miete mindestens für ein Jahr unverändert bleiben“, betont Siebenkotten. Erst dann darf der Vermieter die Miete erneut anpassen.

Steigt die Miete automatisch?

Nein. Der Vermieter muss zunächst eine Erhöhungs- oder Änderungserklärung in schriftlicher Form an seinen Mieter senden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Erst dann wird die Erhöhung ab dem übernächsten Monat nach Eingang der Erklärung wirksam. Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen. Vermieter sollten also aufpassen, dass sie keine Chance zur Mieterhöhung verpassen. Denn es gibt keinen Anspruch auf Nachzahlungen.

Wer profitiert von einer Indexmiete?

Eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag kann in der Tat für beide Seiten gut sein. „Ein wesentlicher Vorteil ist, dass beide Parteien Planungssicherheit haben“, sagt Matthias Heißner, Gründer und Geschäftsführer des Portals Mietercheck.de. Anders als bei herkömmlichen Mieterhöhungen gibt es nämlich keine Grundlage für Diskussionen: Steigt die Inflation, steigt die Miete – darauf müssen sich beide Seiten einstellen. Außerdem können Mieter schon abschätzen, was auf sie zukommt, wenn sie die Inflationsentwicklung im Land beobachten.

Andere Faktoren für die Mieterhöhung gibt dann nämlich nur selten: Eine Kopplung von Indexmiete mit einer Staffelmiete ist beispielsweise nicht erlaubt. Abgesehen von der Inflationsentwicklung darf die Miete dann nur noch steigen, wenn die Betriebskosten zunehmen oder nach bestimmten baulichen Verbesserungen, beispielsweise Maßnahmen zur Energieeinsparung.

Was ist mit der Mitpreisbremse?

Die Vertragsparteien können mit einer Indexmiete die Mietpreisbremse umgehen, die die Mieten in vielen deutschen Städten deckelt. Zwar müssen die Ausgangsmieten bei Vertragsschluss die Vorgaben des Gesetzgebers erfüllen. Für spätere Anpassungen gilt das aber nicht. „Indexmieten sind losgelöst von Mietspiegeln und ortsüblichen Vergleichsmieten und können auch höher oder niedriger ausfallen“, sagt Matthias Heißner von Mietercheck.de.

Das kam in den vergangenen Jahren Mietern übrigens entgegen: Zwischen den Jahren 2012 und 2020 ist der VPI um 8,95 Prozent gestiegen – während der Mietspiegel in Hamburg in der gleichen Zeit um 16,45 Prozent zugelegt hatte. Nun könnte sich die Lage ändern: Allein von Januar bis November 2021 hat die Inflation um 3,95 Prozent zugelegt. Bei 1.000 Euro Kaltmiete waren das fast 40 Euro mehr pro Monat – innerhalb von einem Jahr.

Lässt sich ein Mietvertrag nachträglich an die Preisentwicklung koppeln?

Viele Vermieter könnten jetzt geneigt sein, ihre bestehenden Verträge in Indexverträge umzuwandeln. Ganz so einfach ist das aber nicht: „Ein Mieter muss einem solchen Wunsch nicht zustimmen“, erklärt Heißner. Nur wenn sich beide Vertragspartner einig sind, ist eine solche Änderung rechtens. „Allerdings greift auch hier wieder die Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete“, sagt der Experte.

Quelle: handelsblatt.de

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